Praktyczne wykorzystanie RODO przez Pośrednika – szkolenie dla MSPON w Krakowie

Po długim weekendzie zapraszam do Królewskiego Miasta Krakowa na praktyczne szkolenie z RODO dla pośredników. Organizatorem jest Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami MSPON z Krakowa. Spotykamy się 7 maja w Hotelu Hilton Garden Inn Kraków, ul. Marii Konopnickiej 33.

Szczegóły szkolenia i zapisy pod tym linkiem:

http://mspon.pl/wp/praktyczne-wykorzystanie-rodo-przez-posrednika.html

A tutaj link do wydarzenia na Facebook’u:

https://www.facebook.com/events/2339410502739491/

 




Szkolenie z RODO w Lublinie

Miło mi poinformować o kolejnym szkoleniu z moim udziałem. Tym razem organizatorem jest RSPON –  Regionalne Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Lublinie

rodo nieruchomości lublin

 

Zapraszamy wspólnie 27 kwietnia do Lublina. Bilety do nabycia tutaj.




Szkolenie praktyczne – RODO dla biur nieruchomości

Zapraszam na jedyne takie na rynku praktyczne szkolenie:

„RODO dla biur nieruchomości”

Już 25 maja zacznie obowiązywać ogólne rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. o ochronie danych, szerzej znane pod skrótem RODO. To ostatnie tygodnie na przygotowanie firm do wdrożenia RODO. Dlatego zapraszamy na szkolenie sprofilowane pod biura nieruchomości. Przedstawimy na nim podstawowe założenia unijnej reformy systemu ochrony danych osobowych, nowe instytucje, nowe prawa i obowiązki. Nie będzie to jednak kolejne szkolenie z gatunku „czytanie definicji”, lecz co najmniej połowę czasu poświecimy na omówienie praktycznych aspektów wdrożenia RODO w biurach nieruchomości. Przedstawimy dokumenty do bezpośredniego zastosowania w agencji nieruchomości – wzory klauzul informacyjnych, przykładowe polityki, procedury wymagane przez RODO.

Wzory dokumentów kursanci otrzymają także w wersji elektronicznej (plików edytowalnych)

Zaczynamy 25 kwietnia w Katowicach.  Kolejne miasta to m.in.: Lublin, Białystok, Kraków i Wrocław.

Szczegółowy program szkolenia, informacje organizacyjne i zapisy tutaj.

 

Poniżej kilka słów uspokojenia od Pana Wiceministra:

 




Czytamy akta, czytamy akta, czytamy akta… ?

Jak widzę, na FB nadal trwa próba interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami po nowelizacji. I słusznie. Czasem jednak ta interpretacja zmierza w kierunku chyba jednak przez ustawodawcę niezamierzonym. Nowelizacja przywróciła pośrednikom dostęp do wybranych rejestrów, a także prawo do pobierania z nich odpisów, wypisów i zaświadczeń. Chyba najwięcej watpliwości w dyskusjach wzbudza opisane w nowelizacji prawo wglądu do ksiąg wieczystych. Kilka bardzo sensownych zdań napisał już o tym Piotr Dobrowolski w tym miejscu: https://www.facebook.com/notes/piotr-dobrowolski-radca-prawny/nowe-uprawnienia-po%C5%9Brednik%C3%B3w-w-zakresie-dost%C4%99pu-do-ksi%C4%85g-wieczystych/1394551910622969/
Popierając zasadniczo tezy przedstawione przez Piotra kilka słów na ten temat ode mnie.
Po pierwsze rys historyczny. Przed deregulacją do 31 grudnia 2013 r. ustawa zawierała bardzo podobne do obecnych zapisy. Różnica polegała na tym, że wówczas dostęp do rejestrów posiadał pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie, w zakresie objętym tą umową. Pamiętamy, że wówczas pośrednikeim była tylko osoba fizyczna posiadająca licencję państwową, a w umowie obligatoryjnie należało wskazać pośrednika odpowiedzialnego. Analogicznie do obecnego stanu prawnego ustawa przewidywała prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych m.in. w księgach wieczystych. Istniejąca wtedy praktyka i interpretacja przepisów raczej nigdy nie szła tak daleko, aby rozszerzać uprawnienia pośredników aż na wgląd do akt ksiegi wieczystej. Tak naprawdę ten zapis był realizowany przede wszytskim w jednym przypadku. Treśc księgi “papierowej” mógł wtedy przeglądac każdy, ale już do pobrania odpisu z ksiegi wieczytej należało być, jak to określał art.36(2), “osobą zainteresowaną”. Było to pojęcie węższe do “każdego” (“ Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu”), ale też nie tak rygorystyczne jak “interes prawny”. I tak naprawdę pośrednik, uzbrojony jeszcze dodatkowo w uprawnienie wskazane w art.181 ust. 6 ówczesnej ustawy o gospodarce nieruchomości, bez trudu wykazywał, że jak najbardziej jest “osobą zainteresowaną” i może pobierać odpisy z ksiąg wieczystych. I taką rolę głównie spełniał ten zapis przed deregulacją.

Nic nowego…

Jak widzimy, ustawodawca nowelą z 20 lipca 2017 r., zasadniczo powielił przepisy obowiązujące przed deregulacją. Obecnie dostęp do rejestrów ma pośrednik (czyli przedsiębiorca) w związku z zawartą umową pośrednictwa. A co z dostępem do ksiąg wieczystych, a jak chcą niektórzy, także do akt księgi wieczystej? Ustawa wyraźnie posługuje się pojęciem “księgi wieczyste”, mówi o prawie wglądu, pobieraniu odpisów, wypisów i zaświadczeń. W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie posiadamy żadnej autonomocznej, napisanej na potrzeby tego aktu prawnego, definicji ksiąg wieczystych. Jeśli nie, to powinniśmy się odwołać do rozumienia tego pojęcia, które ukształtowało się na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 1. 1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Art. 2. Księgi wieczyste są jawne.
Jednocześnie ustawa wyraźnie rozróżnia pojęcie ksiegi wieczytej od akt tejże księgi:
Art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Akta i księga wieczysta to dwa różne pojęcia i dwa różne “byty”. Nie można zatem, stosując wykładnię językową i systemową, rozumieć pojęcia “ksiąg wieczystych” zastosowanego w UoGN inaczej niż na gruncie UoKWiH. Księga wieczysta to tylko księga, a nie “księga +akta”.
Kolejny argument to jasne przepisy UoKWiH, które w żaden sposób przez nowelizację UoGN nie zostały nawet muśnięte:
Art. 361. 1. Akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.
2. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Księgi wieczyste są jawne i powszechnie dostępne. Obecnie rzeczywiście powszechnie poprzez Internet. Ale akta już nie. Ustawa przyznaje wgląd do akt tylko notariuszom i osobom mającym interes prawny. Zatem a contrario możemy wysnuć wniosek, że zasadą jest niedostęność akt. Zatem regulacja art. 36(1) jest tutaj wyjątkiem od reguły, a wyjątków, zgodnie z utartymi zasadami wykładni, nie wykładamy rozszerzająco. Gdyby ustawodawca chciał poszerzyć wyjątek i ograniczyć regułę, to powinien wyrazić to expressis verbis w nowelizacji. A najpełniejszym wyrazem takiej woli byłoby znowelizowanie właśnie art. 36(1) UoKWH. Chociaż oczywiście dopuszczalne byłoby wpisanie tego uprawnienia wyraźnie do art. 181a UoGN.

Co z tym dostępem do akt?

Nie wykluczam sytuacji, że w niektórych wydziałach wieczystoksięgowych, być może niektórzy pośrednicy uzyskają dostęp do akt księgi wieczystej na podstawie znowelizowanych przepisów. Być może będzie to wynikiem połączenia “nieco ograniczonych” kompetencji merytorycznych niektórych pracowników sądowych i naturalnego uroku osobistego wielu pośredniczek i pośredników. Natomiast według mnie będzie to praktyka niezgodna z obowiązującym prawem.

Jakie wyjście?

Takie jak dotychczas czyli po pierwsze: upoważnienie od właściciela. Skoro mamy jako pośrednicy działać tylko na podstawie podpisanej umowy, skoro podstawą do skorzystania z uprawnień z art. 181 UoGN też ma być umowa, to zapewne pośrednik nie będzie miał wiekszych problemów, aby uzyskać od właściela pisemne upoważnienie do wglądu do akt. Praktyka taka istnieje od wielu lat, bez względu na regulacje UoGN, i nie wzbudza istotnych wątpliwości także wśród pracowników wydziałów wieczystoksięgowych. Pozwala nam to uniknąć niepotrzebnych dyskusji, dywagacji na temat rzekomego dostępu pośredników do akt na podstawie UoGN. Podobno najprostsze rozwiązania są najlepsze.
A co jeśli mamy probem z uzyskaniem upoważnienia od właściela (nie chodzi mi o sytuację, kiedy wyraźnie sie temu sprzeciwia, ale np. przebywa poza granicami kraju itd..), a dostęp do akt jest nam niezwłocznie konieczny?
Mamy tu rozwiązanie, które nie jest dedykowane jakoś szczególnie tylko naszej grupie zawodowej, lecz dotyczy wszystkich zainteresowanych dostępem do treści akt księgi wieczystej. Po prostu spróbujmy wykazać interes prawny w rozumieniu art. 36(1) ust. 2. UoKWiH. Pojęcie interesu prawnego nie jest zdefiniowane w przepisach. Niemniej jednak w literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, iż powinien on dotyczyć szeroko rozumianych praw i obowiązków jednostki. Wymagany treścią wyżej powołanego przepisu interes wynika ze zdarzeń prawnych wywołujących konieczność przejrzenia akt księgi wieczystej i użyty jest w szerokim tego słowa znaczeniu. A zatem nie chodzi tu o dowolny interes: społeczny, prywatny, ekonomiczny itd. . Elementem niezwykle pomocnym będzie tu podpisana umowa pośrednictwa. Jak najbardziej można się powołać także na nowelizację, która ponownie mówi o czynnościach pośrednictwa, wskazuje, że pośrednik jest przedsiębiorcą wykonującym czynności pośrednictwa, a zatem posiada interes prawny (nie tylko ekonomiczny) w dostępie do akt ksiegi wieczystej, gdyż prawidłowa weryfikacja wpisów w księdze wieczystej i dokumentów będących podstawą wpisów (także wykreślonych, zwłaszcza wpisów widniejących przed migracją, które widoczne są tylko w zamkniętej “papierowj” księdze wieczystej), ma bezpośredni wpływ na sferę praw i obowiązków pośrednika, może decydować o jego odpowiedzialności cywilnej.
Pamiętajmy też, że zasadniczo na odmowę udzielenia wglądu do akt księgi nie wieczystej nie przysługują żadne środki odwoławcze.
Krótka uwaga techniczna: jeśli już będziemy mieli zapewniony wgląd do akt (np. na podstawie pełnomocnictwa), to warto zawsze sobie akta zamówić z wyprzedzeniem co najmniej jednodniowym. Co prawda, w niewielkich sądach akta teoretycznie są dostępne od ręki, ale warto wcześniej zadzwonić, żeby potwierdzić ich dostępność. Może się zdarzyć, że np. akta będą się znajdowały u sędziego orzecznika i po prostu możemy zmarnować czas i paliwo na podróż do sądu.
Życzę zatem wielu przygód w wydziałach wieczystoksiegowych.
Prawnik, pośrednik w obrocie nieruchomościami
Niestety, to tylko jedna z wielu wątpliwości, które rodzą się po lekturze znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli chcesz poznać odpowiedzi na więcej podobnych pytań i podyskutować o pośrednictwie po nowelizacji, to zapraszam na seminarium do Katowic 26 września.



Polisa czy certyfikat – czy na pewno to obojętne?

Większość pośredników już zapewne zdołała zauważyć, że od 1 września za sprawą nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonujemy w nowej prawnej rzeczywistości. Jednym z nowych obowiązków narzuconych przez nowelizację jest konieczność dołączania do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia. W praktyce, także w grupach fejsbukowych, pojawiły się pytania o prawidłowe wykonanie tego obowiązku. Dotyczyły one zwłaszcza tego, czy bezwzględnie należy dołączać kopię polisy OC, czy też zamiast polisy można klientowi przedstawić certyfikaty ubezpieczenia wydawane przez towarzystwa ubezpieczeniowe lub brokerów. Byliśmy także, jako pośrednicy, informowani o możliwości pobrania bądź to polisy, bądź certyfikatu. Jeden z brokerów zawarł wręcz w mejlach informację, że “ to od ubezpieczonego zależy, jak bardzo szczegółowe informacje o ubezpieczeniu przekaże swoim klientom “.

Czy aby na pewno?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 181 ust. 3a stanowi, że: “Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi załącznik do tej umowy. “
Ustawa nie mówi ani o polisie, ani o certyfikacie. Czym jest zatem dokument ubezpieczenia? Należy zajrzeć do dwóch aktów prawnych. Pierwszy z nich to:
USTAWA z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych
W art. 4. czytamy, że:
Ubezpieczeniami obowiązkowymi są:
1) ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej posiadaczy pojazdów mechanicznych za szkody powstałe w związku z ruchem tych pojazdów, zwane dalej „ubezpieczeniem OC posiadaczy pojazdów mechanicznych”;
2) ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rolników z tytułu posiadania gospodarstwa rolnego, zwane dalej „ubezpieczeniem OC rolników”;
3) ubezpieczenie budynków wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od ognia i innych zdarzeń losowych, zwane dalej „ubezpieczeniem budynków rolniczych”;
4) ubezpieczenia wynikające z przepisów odrębnych ustaw lub umów międzynarodowych ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską, nakładających na określone podmioty obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia.
Ubezpieczenie OC pośredników jest właśnie takim ubezpieczeniem wynikającym z odrębnej ustawy.
A definicję “dokumentu ubezpieczenia” znajdziemy w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych:
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA FINANSÓW z dnia 13 lipca 2012 r. w sprawie rodzaju i zakresu dokumentu potwierdzającego zawarcie umowy ubezpieczenia obowiązkowego
Na podstawie art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz. U. Nr 124, poz. 1152, z późn. zm.2)) zarządza się, co następuje:
§ 1. 1. Potwierdzeniem zawarcia umowy ubezpieczenia obowiązkowego jest dokument ubezpieczenia wydany przez zakład ubezpieczeń.
2. Dokumentem, o którym mowa w ust. 1, może być polisa ubezpieczeniowa, dowód potwierdzający opłacenie składki ubezpieczeniowej lub inny dokument ubezpieczenia potwierdzający zawarcie umowy ubezpieczenia obowiązkowego, zawierające informacje określone w § 2.
§ 2. (…)
4. W odniesieniu do ubezpieczeń obowiązkowych, o których mowa w art. 4 pkt 4 ustawy, dokument ubezpieczenia określa:
1) rodzaj ubezpieczenia;
2) strony umowy ubezpieczenia – nazwę zakładu ubezpieczeń oraz imię, nazwisko, adres lub nazwę firmy i siedzibę ubezpieczonego;
3) przedmiot umowy ubezpieczenia;
4) oznaczenie serii oraz numeru dokumentu ubezpieczenia;
5) okres, na jaki umowa ubezpieczenia została zawarta;
6) sumę gwarancyjną ubezpieczenia lub sumę ubezpieczenia;
7) wysokość składki ubezpieczeniowej.
Niestety tzw. certyfikaty, które niejednokrotnie są dołączane do polis, nie spełnają powyższych wymagań. Ich podstawową wadą jest zazwyczaj brak wskazania wysokości składki ubezpieczeniowej. Proszę sprawdzić certyfikaty, które sami posiadacie. Ja sprawdziłem własne kilka lat do tyłu. Ani jeden z nich nie był zgodny z roporządzeniem.
Jesli zatem tzw. certyfikat nie zawiera wszystkich elementów wymaganych przez prawo, to nie może być uznany za dokument ubezpieczenia w rozumieniu zarówno cytowanego wyżej rozporządzenia, jak i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co za tym idzie – pośrednik dołączający do umowy kopię takiego wadliwego certyfikatu – nie spełnia wymagań postawionych przez nowelizację obowiązującą od 1 września. Naraża się tym samym na możliwość wezwania przez klienta do przedstawienia w terminie 7 dni kopii poprawnego dokumentu ubezpieczenia, a pośrednio na wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym. Jeśli bowiem dobrze się wczytać w przepisy, to okazuje się, że dochowanie siedmiodniowego terminu może być w wielu przypadkach bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe. To samo dotyczy sytuacji, kiedy pośrednik nie przedstawił kopii dokumentu ubezpieczenia przy zawarciu umowy, zostaje wezwany, a następnie przedstawia wadliwy certyfikat. W tej sytuacji klient ma otwartą drogę do wypowiedzenia umowy. Proszę także pamiętać o tym, że ustawa nowelizująca w art. 6 przyznaje klientowi prawo żądania dokumentu ubezpieczenia nawet w stosunku do umów pośrednictwa zawartych przed 1 września 2017 r..

Jak zatem z tego wybrnąć?

Po prostu do umowy dołączać kopię polisy, która zawiera wszystkie prawem wymagane elementy. Podarować sobie na razie korzystanie z tzw. certyfikatów, chyba, że ubezpieczyciele i brokerzy poprawią ich treść w taki sposób, że będą zgodne z rozporządzeniem i definicją “dokumentu ubezpieczenia”. Niniejszym kieruję też skromny apel, aby takie poprawki w certyfikatach zostały naniesione, wtedy staną sie one rzeczywistą alternatywą dla polis.
Powyższe uwagi odnoszą sie jak najbardziej do zarządców i rzeczoznawców, gdyż te grupy zawodowe mają identyczne obowiązki w zakresie dołączania do umowy (operatu) kopii dokumentu ubezpieczenia.
Te kilka słów dla Szkoły Nieruchomości napisał: Rafał Szczeponek
P.S. Niestety, to tylko jedna z wielu wątpliwości, które rodzą się po lekturze znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli chcesz poznać odpowiedzi na więcej podobnych pytań i podyskutować o pośrednictwie po nowelizacji, to zapraszam na seminarium do Katowic 26 września.

Post scriptum:

Największy broker ubezpieczeń dla pośredników Saga Brokers dostosował już w zeszłym tygodniu wygląd certyfikatów ubezpieczeniowych do wymagań rozporządzenia. proszę jednak zachować rewolucyjną czujność i zawsze sprawdzać zawartość dokumentów ubezpieczenia dołączanych do umów pośrednictwa.