akta ksiegi wieczystej
image_pdfimage_print
Jak widzę, na FB nadal trwa próba interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami po nowelizacji. I słusznie. Czasem jednak ta interpretacja zmierza w kierunku chyba jednak przez ustawodawcę niezamierzonym. Nowelizacja przywróciła pośrednikom dostęp do wybranych rejestrów, a także prawo do pobierania z nich odpisów, wypisów i zaświadczeń. Chyba najwięcej watpliwości w dyskusjach wzbudza opisane w nowelizacji prawo wglądu do ksiąg wieczystych. Kilka bardzo sensownych zdań napisał już o tym Piotr Dobrowolski w tym miejscu: https://www.facebook.com/notes/piotr-dobrowolski-radca-prawny/nowe-uprawnienia-po%C5%9Brednik%C3%B3w-w-zakresie-dost%C4%99pu-do-ksi%C4%85g-wieczystych/1394551910622969/
Popierając zasadniczo tezy przedstawione przez Piotra kilka słów na ten temat ode mnie.
Po pierwsze rys historyczny. Przed deregulacją do 31 grudnia 2013 r. ustawa zawierała bardzo podobne do obecnych zapisy. Różnica polegała na tym, że wówczas dostęp do rejestrów posiadał pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie, w zakresie objętym tą umową. Pamiętamy, że wówczas pośrednikeim była tylko osoba fizyczna posiadająca licencję państwową, a w umowie obligatoryjnie należało wskazać pośrednika odpowiedzialnego. Analogicznie do obecnego stanu prawnego ustawa przewidywała prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych m.in. w księgach wieczystych. Istniejąca wtedy praktyka i interpretacja przepisów raczej nigdy nie szła tak daleko, aby rozszerzać uprawnienia pośredników aż na wgląd do akt ksiegi wieczystej. Tak naprawdę ten zapis był realizowany przede wszytskim w jednym przypadku. Treśc księgi “papierowej” mógł wtedy przeglądac każdy, ale już do pobrania odpisu z ksiegi wieczytej należało być, jak to określał art.36(2), “osobą zainteresowaną”. Było to pojęcie węższe do “każdego” (“ Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu”), ale też nie tak rygorystyczne jak “interes prawny”. I tak naprawdę pośrednik, uzbrojony jeszcze dodatkowo w uprawnienie wskazane w art.181 ust. 6 ówczesnej ustawy o gospodarce nieruchomości, bez trudu wykazywał, że jak najbardziej jest “osobą zainteresowaną” i może pobierać odpisy z ksiąg wieczystych. I taką rolę głównie spełniał ten zapis przed deregulacją.

Nic nowego…

Jak widzimy, ustawodawca nowelą z 20 lipca 2017 r., zasadniczo powielił przepisy obowiązujące przed deregulacją. Obecnie dostęp do rejestrów ma pośrednik (czyli przedsiębiorca) w związku z zawartą umową pośrednictwa. A co z dostępem do ksiąg wieczystych, a jak chcą niektórzy, także do akt księgi wieczystej? Ustawa wyraźnie posługuje się pojęciem “księgi wieczyste”, mówi o prawie wglądu, pobieraniu odpisów, wypisów i zaświadczeń. W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie posiadamy żadnej autonomocznej, napisanej na potrzeby tego aktu prawnego, definicji ksiąg wieczystych. Jeśli nie, to powinniśmy się odwołać do rozumienia tego pojęcia, które ukształtowało się na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 1. 1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Art. 2. Księgi wieczyste są jawne.
Jednocześnie ustawa wyraźnie rozróżnia pojęcie ksiegi wieczytej od akt tejże księgi:
Art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Akta i księga wieczysta to dwa różne pojęcia i dwa różne “byty”. Nie można zatem, stosując wykładnię językową i systemową, rozumieć pojęcia “ksiąg wieczystych” zastosowanego w UoGN inaczej niż na gruncie UoKWiH. Księga wieczysta to tylko księga, a nie “księga +akta”.
Kolejny argument to jasne przepisy UoKWiH, które w żaden sposób przez nowelizację UoGN nie zostały nawet muśnięte:
Art. 361. 1. Akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.
2. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Księgi wieczyste są jawne i powszechnie dostępne. Obecnie rzeczywiście powszechnie poprzez Internet. Ale akta już nie. Ustawa przyznaje wgląd do akt tylko notariuszom i osobom mającym interes prawny. Zatem a contrario możemy wysnuć wniosek, że zasadą jest niedostęność akt. Zatem regulacja art. 36(1) jest tutaj wyjątkiem od reguły, a wyjątków, zgodnie z utartymi zasadami wykładni, nie wykładamy rozszerzająco. Gdyby ustawodawca chciał poszerzyć wyjątek i ograniczyć regułę, to powinien wyrazić to expressis verbis w nowelizacji. A najpełniejszym wyrazem takiej woli byłoby znowelizowanie właśnie art. 36(1) UoKWH. Chociaż oczywiście dopuszczalne byłoby wpisanie tego uprawnienia wyraźnie do art. 181a UoGN.

Co z tym dostępem do akt?

Nie wykluczam sytuacji, że w niektórych wydziałach wieczystoksięgowych, być może niektórzy pośrednicy uzyskają dostęp do akt księgi wieczystej na podstawie znowelizowanych przepisów. Być może będzie to wynikiem połączenia “nieco ograniczonych” kompetencji merytorycznych niektórych pracowników sądowych i naturalnego uroku osobistego wielu pośredniczek i pośredników. Natomiast według mnie będzie to praktyka niezgodna z obowiązującym prawem.

Jakie wyjście?

Takie jak dotychczas czyli po pierwsze: upoważnienie od właściciela. Skoro mamy jako pośrednicy działać tylko na podstawie podpisanej umowy, skoro podstawą do skorzystania z uprawnień z art. 181 UoGN też ma być umowa, to zapewne pośrednik nie będzie miał wiekszych problemów, aby uzyskać od właściela pisemne upoważnienie do wglądu do akt. Praktyka taka istnieje od wielu lat, bez względu na regulacje UoGN, i nie wzbudza istotnych wątpliwości także wśród pracowników wydziałów wieczystoksięgowych. Pozwala nam to uniknąć niepotrzebnych dyskusji, dywagacji na temat rzekomego dostępu pośredników do akt na podstawie UoGN. Podobno najprostsze rozwiązania są najlepsze.
A co jeśli mamy probem z uzyskaniem upoważnienia od właściela (nie chodzi mi o sytuację, kiedy wyraźnie sie temu sprzeciwia, ale np. przebywa poza granicami kraju itd..), a dostęp do akt jest nam niezwłocznie konieczny?
Mamy tu rozwiązanie, które nie jest dedykowane jakoś szczególnie tylko naszej grupie zawodowej, lecz dotyczy wszystkich zainteresowanych dostępem do treści akt księgi wieczystej. Po prostu spróbujmy wykazać interes prawny w rozumieniu art. 36(1) ust. 2. UoKWiH. Pojęcie interesu prawnego nie jest zdefiniowane w przepisach. Niemniej jednak w literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, iż powinien on dotyczyć szeroko rozumianych praw i obowiązków jednostki. Wymagany treścią wyżej powołanego przepisu interes wynika ze zdarzeń prawnych wywołujących konieczność przejrzenia akt księgi wieczystej i użyty jest w szerokim tego słowa znaczeniu. A zatem nie chodzi tu o dowolny interes: społeczny, prywatny, ekonomiczny itd. . Elementem niezwykle pomocnym będzie tu podpisana umowa pośrednictwa. Jak najbardziej można się powołać także na nowelizację, która ponownie mówi o czynnościach pośrednictwa, wskazuje, że pośrednik jest przedsiębiorcą wykonującym czynności pośrednictwa, a zatem posiada interes prawny (nie tylko ekonomiczny) w dostępie do akt ksiegi wieczystej, gdyż prawidłowa weryfikacja wpisów w księdze wieczystej i dokumentów będących podstawą wpisów (także wykreślonych, zwłaszcza wpisów widniejących przed migracją, które widoczne są tylko w zamkniętej “papierowj” księdze wieczystej), ma bezpośredni wpływ na sferę praw i obowiązków pośrednika, może decydować o jego odpowiedzialności cywilnej.
Pamiętajmy też, że zasadniczo na odmowę udzielenia wglądu do akt księgi nie wieczystej nie przysługują żadne środki odwoławcze.
Krótka uwaga techniczna: jeśli już będziemy mieli zapewniony wgląd do akt (np. na podstawie pełnomocnictwa), to warto zawsze sobie akta zamówić z wyprzedzeniem co najmniej jednodniowym. Co prawda, w niewielkich sądach akta teoretycznie są dostępne od ręki, ale warto wcześniej zadzwonić, żeby potwierdzić ich dostępność. Może się zdarzyć, że np. akta będą się znajdowały u sędziego orzecznika i po prostu możemy zmarnować czas i paliwo na podróż do sądu.
Życzę zatem wielu przygód w wydziałach wieczystoksiegowych.
Prawnik, pośrednik w obrocie nieruchomościami
Niestety, to tylko jedna z wielu wątpliwości, które rodzą się po lekturze znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli chcesz poznać odpowiedzi na więcej podobnych pytań i podyskutować o pośrednictwie po nowelizacji, to zapraszam na seminarium do Katowic 26 września.
Akceptuję
Ta strona korzysta z ciasteczek, aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.